在当前的社区治理实践中，单一主体已难以支撑小区的长效管理。业主委员会与物业服务企业的协同治理，正逐步成为破解老旧小区管理难题的重要路径。黑龙江省绥化市北林区华辰建材小区通过实践表明：只有形成“业委会组织协调、物业专业服务、业主广泛参与”的共治格局，才能在有限资源条件下，实现小区环境改善、秩序规范与资产保值增值的多重目标。

积弊多年：一个濒临弃管的老旧小区

华辰建材小区始建于1998年，1999年投入使用，共有住宅110户、商服39户，总建筑面积仅1.5万余平方米，物业服务费为每平方米0.3元/月，属于典型的低收费、小体量老旧小区。

受历史条件影响，该小区长期处于半开放状态。周边建材经营带来大量车辆穿行，库房混用严重，垃圾堆积、环境脏乱，治安隐患突出。小区先后经历开发商自管及其他物业公司管理，始终未能形成稳定有效的管理机制。特别是周边棚户区改造之后，小区一度接近弃管状态。2008年，广纳集团下属物业公司进驻为小区提供供热服务，在物业费基础薄弱、收益有限的情况下坚持基础服务，小区才勉强维持基本运行秩序。

专业破冰：一位“懂物业”的业委会主任

2016年，第三届业主委员会成立，成为小区的转折点。业委会主任习英杰正是广纳集团物业公司的物管部副部长，长期系统接触物业管理流程、服务标准及相关法规，对物业“该管什么、如何管、边界在哪”有着清晰认知。正是这种专业背景，使其在担任业委会负责人后，更加注重按规则办事、按程序决策，能够在业主诉求与物业服务之间找到合理平衡。

2018年，为更好保障业委会工作的独立性与公信力，避免被误解和质疑，习英杰主动从原物业公司离职，后进入国有物业企业工作直至退休。正是基于一线实践工作的积累，他在业委会履职过程中表现得更加专业、理性，推动小区治理逐步走上正轨。从此，小区治理不再是“各说各话”，而是形成了业委会与物业公司同向发力的局面。

从“乱占”到“有序” 业主自发参与百日会战

面对长期存在的车棚乱占、空间无序、安全隐患等顽疾，业委会没有简单处理表面问题，而是与物业公司协同，从资源利用入手进行调整。在依法征求业主意见、达到法定比例同意后，将原有无序使用的自行车棚统一规范改造为车库（库房），实行集中管理、统一出租。

在随后由物业公司和业委会共同发起的为期一年的“小区换新”攻坚战中，约有100多位业主自发参与会战。清理长期积存垃圾、残土约300立方米；铺就沙子100多立方米，平整院落、修复积水点位；清理楼道杂物、拆除私搭乱建。物业公司不仅提供方案建议、专业设备，还在人力、技术及实施层面给予全程配合，终推动各项事宜顺利完成。

这次改造不仅解决了多年积累的管理问题，更为小区建立起稳定的公共收益来源。车库（库房）出租收益持续用于设施维修、环境整治、门卫建设、监控门禁完善及后续改造资金补充，真正实现了“取之于民、用之于民”。

从“人治”到“规治” 物业费收缴率达100%

在环境整治基础上，物业公司建议业委会建立制度化管理体系。小区先后完善了《业主管理规约》《车辆管理规定》，推动制度上墙，强化执行约束，建立日常沟通机制，使小区管理逐步实现有章可循、运行规范、执行有力。这一机制有效支撑了后续维护与服务提升，形成了良性循环。

尽管华辰建材小区体量小、收费基础薄弱，整体收益有限，属于典型的“微利甚至低利”项目，但广纳集团物业作为行业协会会长单位，始终坚持服务投入，在关键节点给予支撑，使业委会各项举措能够真正落地。随着治理不断深入，小区环境明显改善，秩序逐步规范，居民参与度持续提高，对物业服务的认可度不断提升，物业费收缴率达到100%。

房屋保值增值，邻里成为“一家人”

2021年，在物业公司统筹协助下，业委会组织实施了一系列公共设施完善与环境提升工作，包括楼牌设置、停车秩序优化、充电设施建设及公共空间亮化等，小区整体面貌焕然一新。与此同时，小区房屋实现稳步保值增值，形成了“治理改善—信任提升—价值增长”的良性循环。

更为直观的变化体现在人与人之间的关系上。门卫与业主之间相处融洽，彼此尊重、互相帮助，小区逐渐转变为一个和睦的大家庭。每逢节日，小区为业主发放福利；每年为70岁以上老人集体过生日——这些细节让“家园”二字有了温度。

2023年，华辰建材小区分别被绥化市、北林区评为文明小区。市、区两级精神文明办公室在小区组织召开由各物业企业，社区代表参加的现场会，学习推广小区文明建设经验和做法。

经验启示

在多年的合作过程中，物业企业与业委会逐步形成共识：物业公司负责专业服务与日常管理保障，业委会负责组织协调、决策监督与业主沟通，二者各司其职、相互配合，而不是相互替代，更不能把本应协同解决的问题变成相互推责、彼此埋怨。正是因为有担当的物业公司、明理公正的业委会，二者并肩前行、彼此信赖，小区才逐步迈入发展正轨。

实践表明，业委会履职需要公益心、正义感、明理法，并在法规框架下规范运行，做到懂规则、守边界，真正成为连接业主与物业的桥梁，而不是矛盾的制造者。业委会与物业公司需要相互理解、彼此信任——二者不是对立关系，而是彼此成就的治理共同体，是小区长远发展的基石。协同合作不仅是分工配合，更是责任共担、同向发力的治理关系重塑。即便是体量小、基础差、收益低、濒临弃管的小区，只要形成这种共管机制，也能够实现由无序管理向规范有序的转变，这一模式具有现实的可复制推广意义。

华辰建材小区治理成效的取得，离不开先锋街道办事处对落实绥化市北林区网格化管理目标的持续推动：以构建全覆盖网格体系为基础，推动治理重心下移，精准服务群众、及时化解矛盾、消除安全隐患，不断提升基层治理效能，增强居民获得感、幸福感、安全感。相关工作的推进，与社区书记和网格员的全力支持密不可分，也为小区形成共建共治格局、实现长效稳定运行提供了坚实保障。从更深层看，这既是小区治理方式的优化升级，也是基层治理能力现代化的具体体现。